บทที่ 2  วรรณกรรมที่เกี่ยวข้อง

    การซื้อบ้านเป็นเรื่องสำคัญและมีองค์ประกอบหลายอย่างที่เป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจ รวมทั้งเรื่องการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ท่านจึงควรพิจารณาไตร่ตรองรายละเอียดข้อมูลอย่างรอบคอบในทุกขั้นตอน

คิดก่อนซื้อบ้าน

        ก่อนจะซื้อบ้านสักหลังหนึ่ง ท่านควรคำนึงถึงประเภท และรูปแบบของบ้านที่ตรงกับความต้องการที่แท้จริงของท่าน นอกจากนี้ยังควรคิดไกลไปถึงการวางแผนชีวิตในอนาคตด้วย เช่นการมีบุตร และจำนวนสมาชิกในครอบครัว
มีวิธีง่ายๆจาก Checklist ก่อนซื้อบ้าน ที่ท่านสามารถใช้ตรวจสอบความพร้อมก่อนซื้อบ้านของท่านเอง ซึ่งจะช่วยให้ท่านประหยัดเวลาและเงินของท่านได้ในระยะยาว ท่านมีกำลังซื้อเท่าไหร่
ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้าน ท่านควรประเมินกำลังซื้อของตนเองก่อน โดยพิจารณาปัจจัย 3 ประการดังต่อไปนี้ คือเงินออม เงินกู้ยืม และเงินรายได้ที่จะต้องนำมาผ่อนชำระคืนสินเชื่อ ที่ธนาคารกรุงเทพท่านสามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสูงสุดได้ถึงร้อยละ 90 ของราคาประเมินหลักทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันสินเชื่อ โดยที่การพิจารณาวงเงินสินเชื่อ ขึ้นอยู่กับรายได้และวัตถุประสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัยของท่าน เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพื่อให้เช่า เพื่อการลงทุน บางกรณีท่านอาจต้องเตรียมเงินสำหรับวางมัดจำอย่างต่ำร้อยละ 10 ของราคาซื้อขาย

ต่อรองก่อนตัดสินใจ
     การซื้อบ้านต้องใช้เงินจำนวนมาก ดังนั้น ท่านจึงควรพิจารณารายละเอียดและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องอย่างรอบคอบ การเจรจาต่อรองกับผู้ขายโครงการบ้านจัดสรรก็เป็นสิ่งสำคัญ เมื่อท่านพบบ้านที่ถูกใจแล้ว ควรพยายามต่อรองราคาซื้อขายก่อน เพราะทุกบาททุกสตางค์ที่ท่านได้ลดราคาหมายถึงค่าใช้จ่ายที่ท่านจะประหยัดได้ บางครั้งผู้ขายก็อาจเตรียมที่จะลดราคาให้จากราคาขายที่ตั้งไว้อยู่แล้ว หากมีคนสนใจที่จะซื้อจริงๆ

ดังนั้น สิ่งสำคัญที่ท่านต้องทำ คือตรวจสอบราคาบ้านที่แท้จริงจากราคาตลาด เพราะราคาที่เจ้าของโครงการเสนอขายนั้น อาจสูงกว่ามูลค่าจริงของบ้าน และราคาที่ท่านต่อรองได้ก็อาจจะยังสูงกว่าราคาที่ควรจะเป็น

ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

      เมื่อท่านพบบ้านที่ถูกใจและตัดสินใจที่จะซื้อ ท่านควรศึกษารายละเอียดและเงื่อนไขต่างๆอย่างรอบคอบ และควรเตรียมพร้อมในเรื่องของการทำสัญญา โดยสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร เมื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายหรือตัวแทนขายโครงการบ้านจัดสรรมักให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำ (โดยปกติร้อยละ 10) เงินมัดจำจะถือเป็นเงินประกันการซื้อขาย และผู้ขายจะคืนให้ผู้ซื้อเต็มจำนวน เมื่อโครงการบ้านจัดสรรไม่สามารถทำตามข้อตกลงในสัญญาแบบมีเงื่อนไขได้ตามเวลาที่กำหนด และเงินมัดจำก็ถือเป็นการชำระราคาบ้านบางส่วนเมื่อเงื่อนไขที่ตกลงไว้เป็นอันสมบูรณ์ ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อบ้านควรศึกษารายละเอียดของสัญญาและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายก่อน
 

ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนซื้อบ้าน

1. เส้นทางคมนาคมเข้าสู่ตัวเมือง
        ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่เกี่ยวข้องในการเลือกทำเลที่ตั้งของบ้าน คือ เส้นทางในการเดินทางเข้าสู่ตัวเมือง และสถานที่สำคัญต่างๆ อาทิ โรงพยาบาล ที่ทำงาน โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น เนื่องจากที่ดินใกล้ตัวเมืองมีราคาสูง โครงการบ้านจัดสรรต่างๆ จึงมักจะตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองกว่า 10 กิโลเมตรขึ้นไป ทั้งนี้เพื่อให้การเดินทางสู่ตัวเมืองสะดวกและรวดเร็ว ผู้ซื้อบ้านจึงควรสรรหาบ้านที่ตั้งอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนซึ่งสามารถเชื่อมโยงต่อกับเส้นทางเข้าสู่ตัวเมือง เพื่อการเดินทางที่สะดวกและรวดเร็ว เช่น ทางด่วน หรือเส้นทางเดินรถระบบขนส่งมวลชน

2. ใกล้บริการสาธารณะ
        บริการสาธารณะสำคัญที่ต้องมีอยู่ใกล้บ้านคือ โรงพยาบาล หรือสถานบริการทางการแพทย์ ส่วนสาธารณูปโภคอื่นๆ ที่ควรคำนึงถึงเป็นลำดับต่อไป ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อบ้าน อาทิ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ธนาคาร ศูนย์ออกกำลังกาย สถานีตำรวจ เป็นต้น

3. หลีกเลี่ยงทำเลใกล้มลภาวะ
ผู้ซื้อบ้านต้องสำรวจให้แน่ใจว่า โครงการบ้านจัดสรรที่จะซื้อนั้น ต้องไม่อยู่ใกล้กับแหล่งมลพิษ เช่น โรงงานอุตสาหกรรมหนัก ที่ทิ้งขยะ ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น หรือทางรถไฟซึ่งมักจะเกิดมลพิษทางเสียง

4. หลีกเลี่ยงพื้นที่น้ำท่วม
ผู้ซื้อบ้านควรหลีกเลี่ยงพื้นที่ที่มักเกิดปัญหาน้ำท่วมอยู่เป็นประจำ ถนนใหญ่ที่จะเข้าไปโครงการบ้านจัดสรรควรอยู่สูงกว่าระดับน้ำ และถนนภายในหมู่บ้านก็ควรอยู่ในระดับเดียวกันกับถนนใหญ่ทางเข้าโครงการ

5. การบริหารส่วนกลาง
       ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่มักเลือกซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรรที่มีบริการงานบริหารส่วนกลาง โครงการบ้านจัดสรรที่ดี ควรให้บริการด้านต่างๆ ดังต่อไปนี้

ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง บางโครงการอาจให้บริการระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย เช่น ระบบคีย์การ์ด ระบบอินเตอร์คอม หรือกล้องวงจรปิด

การดูแลรักษาความสะอาดในพื้นที่ส่วนรวมของโครงการ

การจัดเก็บขยะ

การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง

บริการด้านอื่นๆ เช่น ไปรษณีย์ ซักรีด ดูแลสวน และบริการงานช่างต่างๆ

6. สิ่งอำนวยความสะดวกทั่วไป
   ผู้ซื้อบ้านไม่ควรเลือกบ้านโดยคำนึงถึงแต่เพียงคุณภาพของบ้าน แต่ควรพิจารณาถึงคุณภาพของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ซึ่งมีผลต่อราคาของบ้านด้วย
โครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่มักมีทุนทรัพย์มาก จึงมักมีขีดความสามารถในการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้ดีกว่าโครงการขนาดเล็ก
สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานอื่นๆ ที่ควรพิจารณาได้แก่ สระว่ายน้ำ สวนหรือสนามเด็กเล่น และสโมสร บางโครงการอาจมีศูนย์ออกกำลังกาย สนามเทนนิส สนามบาสเก็ตบอล ร้านค้าสะดวกซื้อ เป็นต้น

7. เปรียบเทียบราคากับตัวบ้าน
ผู้ซื้อบ้านไม่ควรเปรียบเทียบเฉพาะราคาบ้านและขนาดของที่ดินเท่านั้น แต่ควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ดังต่อไปนี้ด้วย

พื้นที่ส่วนกลางสำหรับบริการสาธารณะ และสัดส่วนของพื้นที่ส่วนกลางต่อจำนวนบ้านหนึ่งหลัง

ความกว้างของถนนและทางเท้า

สวนหย่อมภายในโครงการ

ขนาดของบ้าน ผู้ซื้อควรตรวจสอบขนาดที่ดินให้ถูกต้อง บางโครงการบ้านจัดสรรอาจนับรวมเอาพื้นที่ทางเดินเท้าหน้าบ้านเป็นที่ดินของบ้านด้วย ซึ่งผู้ซื้อมักยึดถือพื้นที่เอาตามเอกสารส่งเสริมการขาย โดยไม่สนใจตรวจตราให้ละเอียด

บริการพิเศษประกอบแบบของบ้านอื่นๆ เช่น ระบบไฟฟ้าสำรอง การป้องกันปลวก อุปกรณ์ช่วยประหยัดพลังงาน เป็นต้น

วัสดุที่ใช้สร้างรั้ว

เกรดคุณภาพ และขนาดของวัสดุก่อสร้าง เข่น กระเบื้องมุงหลังคา

ข้อเสนอพิเศษอื่นๆ เช่น การจัดสวน

คุณภาพของสุขภัณฑ์

ขั้นตอนและวิธีการเลือกซื้อบ้าน

     "บ้าน" เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีราคาแพงที่สุด และยังเป็นทรัพย์สินที่มีราคาแพงที่สุดในช่วงชีวิตของคนๆ หนึ่ง การซื้อบ้านหนึ่งหลังจึงอาจจะซื้อได้ครั้งเดียวในชีวิต ดังนั้นการเลือกและการตัดสินใจซื้อบ้านจึงเป็นเรื่องสำคัญ สำหรับผู้ที่ปรารถนาอยากจะมีบ้านเป็นคนตัวเอง แต่เนื่องจากแต่ละคนไม่ค่อยจะมีประสบการณ์หรือความรู้ในการเลือกซื้อบ้านมาก นัก ด้วยความที่เป็นทรัพย์สินที่หาซื้อกันไม่บ่อย ทำให้การเลือกและตัดสินใจซื้ออาจเกิดขึ้นตามแรงจูงใจและการโฆษณาของผู้ขาย เสียเป็นส่วนใหญ่ โดยที่ไม่ได้คำนึงถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้อยู่อาศัยและเกิดปัญหาขึ้น มากมายภายหลังการเข้าอยู่อาศัย
ดังนั้นก่อนที่จะคิดตัดสินใจซื้อบ้าน ควรจะพิจารณาหลักการในเบื้องต้นเพื่อให้บ้านที่จะซื้อเป็นที่อยู่อาศัยที่มี คุณค่าอย่างแท้จริงสำหรับผู้อยู่อาศัย โดยมีวิธีเลือกซื้อที่เป็นขั้นตอนอย่างกว้างๆ ทั้งการซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือห้องชุด ดังนี้
    การพิจารณาทำเลที่ตั้งโครงการ
     หลังจากที่ผู้ซื้อประเมินกำลังเงินของตัวเองอย่างถี่ถ้วนแล้วว่า รายได้ของครอบครัวเหมาะสมที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในประเภทไหนที่จะกู้เงินกับ ธนาคารหรือสถาบันการเงินได้ และสามารถผ่อนส่งได้โดยไม่เดือดร้อน สิ่งแรกที่ผู้ซื้อจะต้องปฏิบัติ คือ การหาข้อมูลเบื้องต้นของบ้านที่ต้องการซื้อ โดยยึดเอาทำเลที่ตั้งที่สมาชิกในครอบครัวสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกที่สุด มาเป็นข้อพิจารณาอันดับแรก ได้แก่ การเดินทางไปสถานที่ทำงาน หรือสถานศึกษาของสมาชิกในครอบครัว ระบบโครงข่ายคมนาคมที่มีระบบขนส่งรองรับ ทำให้การเดินทางเพื่อปฏิบัติภารกิจประจำวันสะดวกรวดเร็วและประหยัดค่าใช้ จ่าย ซึ่งการเลือกทำเลที่ตั้งของบ้านจะพิจารณาจากความเหมาะสมกับความต้องการและ วิถีชีวิตของคนในครอบครัวเป็นหลัก

   เลือกโครงการและราคาที่เหมาะสม

     เมื่อผู้ซื้อได้ทำเลที่ต้องการแล้ว ในแต่ละทำเลจะมีโครงการที่ให้ผู้ซื้อเลือกอย่างมากมายทั้งโครงการขนาดใหญ่ และขนาดเล็ก สิ่งที่จะต้องพิจารณาในขั้นตอนต่อไป คือ การพิจารณาเลือกโครงการและราคาที่เหมาะสม สำหรับโครงการที่ดีนั้นควรจะมีสาธารณูปโภคและสาธารณูปการที่ครบถ้วน เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ได้มาตรฐานตามที่กฎหมายการจัดสรรที่ดินกำหนด หรือไม่ สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เช่น สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ หรือสปอร์ต คลับ มีตรงตามความต้องการของผู้ซื้อหรือไม่ ในบริเวณใกล้เคียงโครงการมีโรงเรียน โรงพยาบาล หรือศูนย์การค้าหรือไม่ รวมถึง สภาพแวดล้อมทั้งภายในและภายนอกโครงการ เหมาะสมกับการอยู่อาศัยของสมาชิกในครอบครัวหรือไม่
นอกจากนั้น สิ่งที่ต้องคำนึงถึงอีกประกรหนึ่ง คือ บริษัทหรือเจ้าของโครงการมีความน่าเชื่อถือมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการ ที่อยู่อาศัยมากน้อยเพียงใด โดยพิจารณาจากประวัติชื่อเสียงและผลงานในอดีต เพื่อเป็นเครื่องรับประกันในขั้นต้นว่า ผู้ซื้อจะได้บ้านที่มีมาตรฐานทั้งด้านความมั่นคงแข็งแรง และก่อสร้างบ้านให้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันอย่างตรงเวลา ในกรณีนี้ผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์และมีความเป็นมืออาชีพ จะได้เปรียบกว่าผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ยังไม่เคยมีผลงานในการก่อสร้างเลย

     สำหรับเรื่องราคาเป็นสิ่งหนึ่งที่หลีกเลียงไม่ได้ที่ผู้ซื้อจะต้องพิจารณา ให้ตรงกับกำลังซื้อที่มีอยู่ แต่อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านโดยคำนึ่งถึงราคาที่ถูกที่สุดไม่ใช่เหตุผลที่ถูกต้องเสมอไป เพราะโครงการที่มีราคาถูกอาจจะก่อสร้างบ้านไม่ได้มาตรฐาน หรือใช้วัสดุที่มีคุณภาพต่ำระยะการใช้งานน้อยทำให้ชำรุดทรุดโทรมได้ง่ายเสีย ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาในระยะยาวกว่าบ้านที่มีราคาสูง แต่ใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีคุณภาพสูงและได้มาตรฐาน ดังนั้นการพิจารณาเรื่องราคาบ้านในโครงการประเภทเดียวกันขนาดเท่ากันจะคำนึง ถึงความคุ้มค่ามากกว่า โดยพิจารณาในแง่ของราคาที่ดิน ราคาค่าก่อสร้าง และคุณภาพของตัวบ้านเป็นประเด็นหลัก

     การเลือกโครงการและราคาที่เหมาะสม ผู้ซื้อจะสามารถนำโครงการที่อยู่ในทำเลเดียวกันมาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียใน จุดต่างๆ ได้ เพื่อคัดเลือกโครงการและบ้านที่มีราคาเหมาะสมคุ้มค่ากับการซื้อ การพิจารณาเปรียบเทียบจะทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายขึ้นว่า ผู้ซื้อจะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในโครงการไหนราคาเท่าไหร่ โดยการเปรียบเทียบทั้งด้านสาธารณูปโภค สาธารณูปการ สิ่งอำนวยความสะดวก สภาพแวดล้อม ราคาซื้อขายต่อตารางเมตร คุณภาพวัสดุที่ใช้ก่อสร้าง ผู้ซื้อสมควรเปรียบเทียบข้อมูลจากการไปดูสถานที่ซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการจริง นำมาประมวลโดยการให้คะแนนในเรื่องต่างๆ รวมทั้งการปรึกษากับสมาชิกในครอบครัว และสอบถามจากผู้ที่ซื้อบ้านอยู่ในโครงการนั้นๆ ผู้ซื้อจะได้บ้านในโครงการที่ตรงกับความต้องการมากที่สุด

    -การเลือกตำแหน่งที่ดินและแบบบ้าน

     เมื่อผู้ซื้อสามารถเลือกโครงการและราคาที่เหมาะสมได้แล้ว สิ่งที่ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาในขั้นต่อไป คือ การเลือกตำแหน่งที่ดินและแบบบ้าน สำหรับเรื่องตำแหน่งที่ดินใน โครงการจะเลือกแปลงที่เหมาะสมตามความต้องการของผู้ซื้อ เช่น อยู่ใกล้สวนสาธารณะ เพื่อต้องการสัมผัสความเป็นธรรมชาติและสะดวกในการออกกำลังกาย ต้องการอยู่ด้านในโครงการเพื่อต้องการความสงบเงียบ แต่อาจจะเกิดปัญหาด้านความปลอดภัยในทรัพย์สิน ในกรณีที่โครงการไม่สามารถจัดเวรยามได้เพียงพอ หรือต้องการอยู่ด้านหน้าโครงการเพื่อความสะดวกในการเดินทางหรือต้องการ ประกอบกิจการค้าขายเล็กๆ น้อยๆ เป็นต้น สิ่งเหล่านี้ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อเป็นหลัก นอกจากนั้นผู้ซื้อจะต้องคำนึงถึงราคาบ้านที่เลือกในแต่ละแปลงซึ่งจะมีความ แตกต่างกันออกไปอีกด้วย

     สำหรับแบบบ้านก็เช่นเดียวกัน การเลือกขึ้นอยู่กับความชอบและความต้องการของผู้ซื้อเป็นปัจจัยสำคัญ ซึ่งในปัจจุบันแต่ละโครงการจะมีแบบบ้านให้ผู้ซื้อเลือกอย่างมากมาย ทั้งสไตล์ร่วมสมัย สไตล์โมเดิร์น หรือสไตล์ไทยประยุกต์ที่กำลังเป็นที่นิยม แต่ในขณะเดียวกันผู้ซื้อจะต้องคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยภายในบ้านที่เหมาะสม กับความต้องการ และความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยเป็นเรื่องสำคัญ ประโยชน์ใช้สยที่เหมาะสม อาทิเช่น มีห้องต่างๆ ตรงกับความต้องการ ไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป สามารถติดต่อกันภายในระหว่างห้องได้สะดวกไม่ต้องขึ้นๆ ลงๆ ป้องกันแดด ฝนได้ดี มีการถ่ายเทอากาศดี ซึ่งรูปแบบบ้านจะต้องเหมาะสมกับสภาพภูมิอากาศของประเทศนั้นๆ การนำแบบบ้านในต่างประเทศมาใช้จะต้องมีการปรับปรุงประยุกต์ใช้ให้เหมาะสม ด้วยเช่นกัน

     วิธีและขั้นตอนดังที่กล่าวข้างต้น ช่วยทำให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจเลือกซื้อบ้านได้อย่างเหมาะสมกับสภาพความ เป็นอยู่และการดำเนินชีวิตประจำวัน โดยที่ไม่ต้องมานั่งเสียใจในภายหลัง เพราะเลือกซื้อบ้านที่ไม่คุ้มค่ากับการอยู่อาศัย